蛋壳爆雷后,我们还能相信自如吗?

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文/孙鹏飞 李丹琦 

来源:IT时报(ID:vittimes)

30秒快读

1 一场场房东和租客间的对抗,要和解还是维权?百万蛋壳用户仍未得到答案。因资金链断裂,蛋壳引出今年下半年长租公寓一起“黑天鹅”事件,焦虑开始蔓延。

2 这一次的主角是以100万间房源、300万租客、45万业主占据长租公寓市场份额前列的自如。

3 自如单方面要求部分房东降租、解除合同一事让长租公寓再度站上风口浪尖,房东质疑,为何自如单方面解决合同,还需要房东支付装修费?《IT时报》发现,这一不公条款早已被写入合同中。

上个月,因为蛋壳爆雷,张执(化名)所在小区的蛋壳租户与房东发生了激烈的争吵,事态扩大至警察上门,但无论是房东还是租客,都是蛋壳爆雷的买单人。此事让张执心有余悸。

他所在的小区,有300户为长租公寓,其中蛋壳占170户,自如占130户。“如果自如也出问题,该怎么办?”见证蛋壳爆雷后,住在自如的张执再也无法“自如”。

北京人郑凌(化名)原计划12月2日房租到期后与自如续约,却收到了自如管家的电话。对方要求他必须在11月27日搬走,否则不能赔付违约金,郑凌一时措手不及。

而自如的部分房东也开始焦躁。来自北京、成都、南京等多地房东告诉《IT时报》记者,从今年下半年起,他们陆续接到自如管家多个要求下调房租的电话。如果房东拒绝,旋即自如App显示合同解约中,猝不及防。

在一个500人的自如群中,房东抱团取暖。房子解约了,租客不肯搬该怎么办?如果接到自如工作人员电话,是接受降租还是不接受?他们充满无奈。

如果说蛋壳爆雷引发大众对长租公寓的担忧,这一次,租客和房东们的体验开始不再“自如”。他们不禁要问:自如是否会重蹈覆辙?

对此,《IT时报》记者曾联系自如方面人士,但截至发稿自如仍未回复。

01 自如能自导自演“一出好戏”  源于房东和租客信息不互通

张执最担心的事情还是发生了。

不久前,自如管家告诉他,房东决定要卖房,他需要搬离。然而,当张执通过物业联系到房东时,却发现房东没有要卖房的打算,而是因为房东不同意平台降租金,被自如单方面解约。

“一切都是自如自导自演!”张执表示。

这不是个例。据《IT时报》记者了解到,近期自如管家以房东要卖房、要装修房子等为由,要求租客搬离房子。但这一切的源头则是自如要求房东降房租,导致平台与房东解约。

今年三月,南京自如房东林昭(化名)告诉《IT时报》记者,自如工作人员以疫情为由,要求房租下调200元,他同意了。

但此后他却从房客处得知,租客的租金没有降过,下降的租金流向了平台的口袋。当11月份平台再度他要求降房租时,林昭没有同意。

北京房东陈文(化名)和她的父母也有着相似的经历。今年起,自如管家进行10多轮电话“轰炸”,要求要么降租金15%,要么解约。

一开始,陈小姐的父母并不同意。只是,面对态度蛮横的管家,老人不堪骚扰,最终选择妥协。

老人名下的房子位于北京城区的优质地段,自出租以来不仅没有打隔断,也从未空置。

自如收房价格为每月8600元左右,而出租价格在8100元左右,倒挂500元。不过,根据自如合同,每12个月后,自如有1个月的空置期,房东不收房租。

据陈文反映,父母的房子自出租后没有空置过,如果照此算13个月里,自如能够赚取2000多元。但如今自如想“赚得更多”。

如果陈文选择解约,同样有烦恼。尽管平台提出会退3个月房租作为违约金,但要求陈文支付9000元的装修费。陈文的房子购于2018年,原本就是精装修。

面对强势的平台,房东是无力的。但在长租公寓市场中,租客往往是最受伤的一方。他们是平台和房东博弈的牺牲品。

不久前,临时被通知搬出房子的郑凌找到了新的住所。解约后,他从平台上看到自己原先住的房子租金上涨了400元。“谁知我前脚刚跟自如解约,自如后脚就反悔,跟房东续了约,还涨了下一位租客的租金。”但郑凌们的权益谁来保障?

张执仍和自如僵持。“按照合同规定,自如解约要赔偿我3个月房租,不然我就一直住下去。”

由于房东和租客分别与平台签约,两者没有直接的合约关系。当与平台解约后,房东最头疼的是面对租客不愿意搬离的困境。因此在一个房东群中,有网友分享解约时一定要房东、租客、平台工作人员三方都在场,为的是避免三方信息不对等。

如果回顾自如此前的做法,平台打着疫情的口号要求房东降租金、免租金,租客却没有因此享受降租优惠,平台则从房东和租客信息不对称中牟利。同样由于信息不对称,解约后租客不搬离,房东又无法及时出租房屋。

但在这个三角关系中,平台始终是强势的一方。

02 自如“设陷” 无论谁提前解约,房东都要赔装修费

对此,浙江泽鼎律师事务所律师夏谨言告诉《IT时报》记者,根据合同,房东不同意降价不是自如可以单方面解约的情形。相反,一般合同约定房租价格,没有经双方协商一致,任何一方不可以随意变更的,否则构成违约,要承担违约责任。

事实上,自如如果单方面提出解除合同,房东可以要求继续履行的,即使房东同意自如违约解除,自如也需承担违约责任,比如赔付违约金。

而对于陈文的情况,夏谨言认为,法院会根据公平原则来判的,如果自如主张装修损失的话,必须提供相应的证据。

值得关注的是,平台的“强势”不止表现在左右租金、决定合同是否解约上。

根据《IT时报》记者拿到的一份自如和房东的合同显示,标的资产装修改造一栏中注明“合同提前解除,甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”。

言下之意便是,无论房东还是自如提前解约,房东都需要向自如支付装修费。

这对房东来说是不利的,但这段文字并没有标注在违约责任及争议解决办法下,一位自如房东表示,签订合同时并没有注意到这行文字。

“这份合同是自如制作的格式合同。格式合同的特征之一是合同内容对制作合同方有利。但是,格式合同里明显不公平条款,在法律上不一定有效的。”夏谨言称。

03 难以挣脱的焦虑旋涡 房东和租客重走“蛋壳”路?

自如的目标租客是20-35岁的白领人群。这群人来到北上广深等城市时,需要快速找到落脚之处。装修风格迎合年轻人口味,加上找房便利,自如成为不少人便捷找房的入口。

对房东而言,与平台签约,将房子交给自如装修,能躺着收租,省去不少麻烦。

只是,曾经便捷找房、租房的美好想象如今破碎了。

北京房东张闲(化名)为了孩子上学,与自如签了8年的合同,一家人在学校周围租了房子。张闲告诉记者,自家的房子被自如打了隔断,年初开始,自如管家便多次提出降租的要求。

北京房东王然(化名)的两室户也被自如改造,将客厅隔出一间房,成为三室户。当然,隔断费用被算在装修费用中,由房东买单,多出一间的房费收入归于平台。

平台能收隔出房间的房费,加上一个月空置期,王然认为和不断烧钱的其他长租公寓相比,自如没有明显的高收低租、租金倒挂的现象。这也是去年初王然愿意将房子租给自如的原因。

只是从去年7月起,故事变了。北京住建委明确提出不得改变房屋内部结构分割出租,试图杜绝隔断房、群租房现象。

今年2月,北京住建委印发《关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知》,再次强调要将违法群租房整治工作纳入社区防控体系,进一步强化住房租赁企业的主体责任。

这是长租公寓的一道紧箍咒,强监管下,自如不得不妥协。

今年8月,王然和张闲的房子的隔断间被拆,自如一下子少收一间房的租金,当然拆除隔断的费用还是由房东买单,而无家可归的痛则落在租客身上。

一位网友还原了当时被强制搬离隔断间的经历。那天回家打开大门,就看到床单上积满了碎末和灰,房间里的一切秘密被袒露在外。一时间,他成为真正的“北漂”一族,无家可归。为了合规,这本无可厚非,但平台没有做好租客的安置工作。

如今,随着蛋壳爆雷,自如的房东和租客有了更多的担忧。

张闲收到解约通知后,原本结算至11月16日的房租,自如只给他打到10月25日。

而多位租客也在惶恐中度过,开始寻求新住所。

一个自如QQ群中,自如主动解约是不是因为资金紧缺成为每天讨论的话题。一位北京自如管家的说辞是自如内部的运营问题:“现在租赁行业不好干,企业要求员工跟租客说房东要解约、逼租客退租。是为了及时止损。”

焦虑的旋涡席卷着长租公寓江湖的每一个人。

04 自如会是下一个蛋壳吗?

就在本月初,自如宣布战略并购同为链家旗下贝客的青年公寓。据悉,此次并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市,运营53个整栋式公寓项目。

这似乎向外界传递出自如并不缺钱的信号。

近年来,长租公寓接连倒下,让自如的房东和租客们瑟瑟发抖。他们担心,如果自如爆雷,还有难以解除的租金贷。

11月底,自如官方回应称,目前租金贷比例远低于主管部门要求的30%上限。

近期,蛋壳公寓的租金贷问题被放大,12月2日,有租客收到自如App服务助手消息提示,11月27日暂停使用自如分期、轻松付。自如客服告诉记者,上述规定针对的是海燕计划。海燕计划是自如为应届生提供租房月付、免押金及资金贷服务。

客服表示,因为合作方因素,12月2日16:30广州下线海燕自如分期,天津、深圳、武汉、杭州、南京、上海12月4日下线海燕自如分期。

此外,目前客服称,非海燕计划的成都用户也因资金方合作原因,无法在自如平台分期房费。

如果说自如停止租金贷业务为了防范风险,那么目前自如会像蛋壳一样,因为资金问题出现“黑天鹅”事件吗?截至发稿前,自如方面未对资金问题作出回复。

《IT时报》此前曾报道,长租公寓采用重资产模式。前期为了攻占市场,采用高收低租、盲目扩张模式,一旦资金吃紧,将会带来连锁反应。

另一方面,企查查显示,背靠链家的自如目前经历了4轮融资,最近一次融资发生在今年3月份,软银集团战略投资10亿美元。

我爱我家前副总裁胡景晖直言,目前自如正处在困境之中。今年疫情冷却了长租公寓的市场,体量最大的自如率先被波及。“另外,自如是2018年跟蛋壳等长租公寓通过高价收房等措施争抢房源的主力军,高进低出再加上自如重新装修,可能会使自如出现严重的亏损。”

在胡景晖看来,自如要恢复元气,还要看租赁市场恢复的情况以及自如现阶段的降租金策略在多大范围内能生效,如果租赁市场和出租价格继续低迷,自如在未来相当长一段时间内会比较艰难。

“自如马上爆雷的可能性不大。” 胡景晖强调。

但是,自如的自救行为,将房东和租客裹挟其中,但降租、赶客等措施正消耗着大家对长租公寓仅存的信任。

目前多位自如租客和房东因为解约风波,相继向当地法院起诉。而经历了自如解约风波后,不少租客选择逃离长租公寓。

“现在大家普遍不信任长租公寓了,即便自如没有爆雷,下一个租的地方一定不会是长租公寓。” “以后只敢跟房东直租。”

热闹的QQ群开始沉寂。

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